סעיפים 325 ו – 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובעים את הכללים להעברת חיובי הארנונה בין מחזיק היוצא מהנכס לבין מחזיק חדש הנכנס אל הנכס:
"הארנונה בחדילת בעלות או החזקה
- חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.
הארנונה ברכישת בעלות או החזקה
- נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."
סעיף 325 לפקודה קובע כי חובת ההודעה בדבר העברת החזקה אל המחזיק החדש חלה על המחזיק הקודם וכי בהעדרה – המחזיק הקודם יוותר הנישום המחוייב בארנונה
- סעיף 325 לפקודה קובע מה צריך לעשות מי שהפסיק להיות מחזיק של נכס מקרקעין שהיה חב עליהם בארנונה, על מנת להפסיק להיות מחוייב בגינם.
- סעיפים 325 ו – 326 לפקודה לא עוסקים רק בהגדרות של מחזיק רעיוני, אלא עוסקים במחזיק שהיה החייב הקודם בארנונה – בפועל.
- ראשית, קובעת רישת סעיף 325 את זהות הנישום עליו מדובר בסעיף זה והוא – מי שחדל להיות מחזיק של נכס שהוא חב עליו ארנונה. שני חלקים למשפט זה – ראשית, מדובר במי שחדל מלהחזיק בנכס, ושנית מדובר בנכס שהוא חב עליו ארנונה. לאמור, כי הסעיף אינו חל, למשל, על מחזיק בנכס מקרקעין שאין עליו חובת תשלום ארנונה. מחזיק בנכס שכזה אינו מחוייב ליתן הודעה על חדילת ההחזקה.
- שנית, נבחן מהי מטרת הסעיף. סעיף 325 לפקודה בא ללמד נישום כיצד לפעול לאחר חדילת חזקה בנכס מקרקעין, בעת מכירה או העברה אחרת לצד ג', על מנת להפסיק את חיובו בארנונה בגין הנכס.
כלומר, אם לא פעל המחזיק כאמור בסעיף 325 לפקודה, קרי לא הודיע לעירייה כי העביר את החזקה, עליו לצפות לכך שמה שהיה הוא שיהיה – כלומר, העיריה תמשיך לחייבו בארנונה.
סעיף 326 לפקודה קובע כי המעביר את החזקה בנכס צריך למסור הודעה לעירייה על זהות הנעבר, ואם לא עשה כן יהיה חייב בארנונה שהנעבר היה חייב לשלם ולא שילם
- סעיף 326 לפקודה משלים את הפרטים שצריך למסור לעירייה מי שחדל מלהיות מחזיק בנכס מקרקעין. אומנם רישת הסעיף מבטאת את המקור החוקי לחיוב המחזיק החדש, אולם מותר הסעיף עוסק עדיין בחובותיו של מי שחדל מלהיות מחזיק בנכס. בהתאם לסעיף 326 לפקודה, מי שחדל מלהיות מחזיק בנכס צריך להודיע לעיריה מיהו המחזיק החדש ומכוח מה הוא מחזיק בנכס מעתה והלאה.
עוד מודיענו סעיף 326 לפקודה כי כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יכול המחזיק הקודם לצפות כי ימשיך להיות החייב בארנונה בגין הנכס, גם אם כבר העביר את החזקה והמקבל היה צריך, כברירת המחדל, לשלם את הארנונה.
לסיכום
- לנוכח האמור לעיל, במקרה בו שוכר נכס יוצא מעביר את החזקה במושכר לידי שוכר חדש לפני שתמה תקופת השכירות החוזית שלו, במסגרת הסכם משולש שנערך בין השוכר הישן, החדש והבעלים, על השוכר היוצא תחול החובה להודיע לעיריה על העברת החזקה בנכס. שונים פני הדברים במקרה בו השוכר היוצא מעביר את החזקה לידי הבעלים, והאחרון מתקשר בחוזה עם השוכר הנכנס. גם אם לא נערך מסמך בכתב בדבר השבת החזקה מהשוכר היוצא לידי הבעלים, הרי שייקבע כי חוזה הצדדים לחוזה השכירות המקורי הסכימו על סיומו (וזאת ניתן לעשות גם בעל פה), ובמקרה זה, יהא על הבעלים למסור את ההודעה לידי העיריה, על מנת להמנע מחיוב בארנונה בעצמו.
