פטור מארנונה לנכס שהוכרז כמסוכן על ידי העיריה

האם לפי בחינת האדם הסביר, ניתן להתייחס לנכס שהוכרז כמבנה מסוכן, כנכס שאינו ראוי לשימוש במידה שתענה על התנאים שבסעיף 330 לפקודת העיריות ? לא כל הרשויות סבורות שהתשובה לכך חיובית.

1. סעיף 330 לפקודה מקנה שני סוגי פטורים מתשלום ארנונה: האחד לבנין שנהרס באופן מוחלט (ועל כן הוא אינו בנין עוד), והשני – לבנין שניזק באופן משמעותי. הרציונאל העומד בבסיס מתן הפטור הוא שארנונה מוטלת בשל הנאתו של המשתמש בנכס משירותים ציבוריים המסופקים לו על-ידי הרשות המקומית. כאשר בנין נהרס או ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא נהנה המחזיק בפועל משירותי הרשות המקומית, ועל-כן אין הצדקה שיחוב בתשלומי ארנונה.
2. להלן חלקו הרלוונטי של סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (לעיל ולהלן: "הפקודה") שכותרתו 'בנין שנהרס או ניזוק':

"330. נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק – (1)   עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);…"

3. ברשימה זו נעסוק בבנין שניזוק – זהו התנאי הראשון לקבלת הפטור מארנונה לתקופה של 3 שנים, כאמור בסעיף 330(1) לפקודה. הראשון מבין שלושה תנאים. כבר עתה יוער כי המונח "ניזוק" נבחן בפסיקה לפי אמת מידה אובייקטיבית והוא כולל גם בנין ברמת מעטפת שזה עתה נבנה (כלומר, הנזק לא באמת קרה בבנין אלא שהבנין "ברמת ניזוק"). כלומר, יש להתייחס לדברים ברמה הנורמטיבית.
4. תנאי שני הוא מידת הנזק. הנזק מוגדר לפי מצבו הפיזי של הבנין והתאמתו בזמן הבדיקה לישיבת בני אדם (להלן: "התנאי השני").
5. מבנה שהוכרז על ידי העיריה כמבנה מסוכן – אינו ראוי לשימוש מבחינה נורמטיבית.

כפי שאפשר לעבור כביש באור אדום מבחינה מעשית אך לא ראוי לעשות כן מפאת הסיכון, כך אפשר לשבת במבנה מסוכן מבחינה מעשית, אך לא ראוי לעשות כן, ומבחינה נורמטיבית – יש לקבוע כי מבנה מסוכן הוא נכס שאינו ראוי לשבת בו. מצבו הפיסי הרעוע של הנכס עולה מתוך ההכרזה על היותו "מבנה מסוכן".

6. בהקשר זה קבע בית המשפט כי המבחנים לקביעת היות מבנה מסוכן עשויים להיות שונים מהמבחנים לקביעת נכס שניזוק במידה שאין לשבת בו. כל שניתן לומר בנוגע למבחנים השונים בין בנין הזכאי לפטור בגין סעיף 330 לפקודה לבין בנין שהוכרז כמסוכן הוא שהראשון נקבע לפי מידת "האדם הסביר" בפסיקה", ואילו השני נקבע לפי מידה מקצועית של מסוכנות.

נדמה כי המבחנים לקביעת נכס מסוכן אמורים להיות מבחנים נוקשים ומחמירים יותר ואף מקצועיים יותר. קרי, עליהם להבחן על ידי בעל מקצוע ולא על ידי סוקר חוץ של מחלקת הארנונה. על כן, משקבע בעל מקצוע כי מדובר במבנה מסוכן, צריכים להיות טעמים מיוחדים וכבדי משקל כדי לקבוע כי הנכס בכל זאת ראוי לשימוש מבחינה נורמטיבית.

7. כך או כך, ההכרזה על בנין כמבנה מסוכן מביאה להתקיימות התנאי השני שבסעיף 330 לפקודה – התוצאה המשפטית היא שההכרזה עצמה מספיקה לצורך קיום משפטי-נורמטיבי, של התייחסות לבנין כמקום שלא ראוי לשבת בו.
8. תנאי שלישי הוא ש"אין יושבים בו". כלומר לא רק שאי אפשר לשבת בו, אלא שגם לא יושבים בו בפועל (להלן: "התנאי השלישי").

והדברים משתלבים בהרמוניה עם הפרשנות למידת אפשרות "הישיבה בבנין", שכן אין מחלוקת כי מבנה נטוש יכול להיות ארמון לחסר הבית.

על כן, קבע המחוקק כי לא מספיק שהבנין יהיה ניזוק ברמה שאי אפשר לשבת בו, אלא קבע גם מידה פרקטית לבדיקת הזכאות לפטור – לפי השאלה, האם יושבים בו בפועל. ואך מובן שאם יושבים בפועל בבנין, אין זכאות לפטור מארנונה גם אם הבנין ניזוק באופן כזה "שאי אפשר לשבת בו".

9. לכאורה, ניתן היה לסבור כי המילים "ואין יושבים בו" מיותרות, שכן אם מדובר בבנין "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" הרי לא יישבו בו, ולכאורה אם יושבים בו – הרי שלא מדובר בבנין שניזוק עד כדי מצב "שאי אפשר לשבת בו". אלא שכאמור לעיל, במילים "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו" יש שני תנאים, שכן הארנונה משולמת בראש ובראשונה עבור השימוש בפועל בנכס, ועל כן תשולם גם אם לא ראוי היה שיהא מאן דהו שיעשה שימוש במבנה מסוכן ומט לנפול.

ויוער בהקשר זה כי הדברים משתקפים פעמים רבות בדיני הארנונה. כך למשל, בנין המשמש כחנות יחוייב לפי סיווג עסקים, גם אם דיני התכנון והבניה אינם מאפשרים את השימוש הנ"ל בבנין ולא ראוי שיתקיים עסק בניגוד לדיני התו"ב במקום שהדבר אסור.

10. תנאי רביעי לקבלת הפטור, הינו מתן הודעה בכתב לעיריה.

תוכן ההודעה הינו כי מדובר בבנין "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו".

לכאורה, כפי שרשות מקומית מסתפקת בהודעה על היותו של נכס ריק ולא דורשת הצגת ראיות מעבר לכך; וכפי שרשות מקומית מסתפקת בהודעה על סוג השימוש בנכס על מנת לשנות את הסיווג שלו ולא דורשת הצגת ראיות מעבר לכך – כך גם בענייננו. ההודעה הנדרשת היא הודעה בכתב על כך שהבנין "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו".

לאחר מתן ההודעה, ככל הודעה אחרת שנדרש נישום לתת, רשאית הרשות המקומית לבחון את אמיתות ההודעה. לשם כך, רשאי מנהל הארנונה לבקש מהנישום פרטים נוספים, כאמור בסעיף 287 לפקודה, לרבות כניסה לחצרים וכו'.